Acquistare l'appartamento accanto, o quello al piano di sopra, e unirlo al proprio è una scelta frequente a Roma per chi ha bisogno di più spazio senza cambiare quartiere. Dal punto di vista tecnico si parla di fusione o accorpamento di unità immobiliari: un'operazione che richiede una pratica edilizia e un aggiornamento catastale, da impostare bene fin dall'inizio.
Cosa si intende per fusione
Due o più unità distinte, ognuna con il proprio ingresso e i propri identificativi catastali, diventano un'unica abitazione. Le situazioni tipiche sono due:
- fusione orizzontale: due appartamenti sullo stesso pianerottolo, collegati con un'apertura nel muro di separazione;
- fusione verticale: due unità su piani sovrapposti, collegate con una scala interna che richiede di aprire un varco nel solaio.
Quale titolo edilizio serve
Il DPR 380/2001 inquadra l'accorpamento di unità immobiliari nella manutenzione straordinaria, anche se cambiano le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, purché non aumenti la volumetria complessiva dell'edificio e resti invariata la destinazione d'uso.
In pratica:
- se i lavori non toccano le parti strutturali (ad esempio, il muro da aprire è un tramezzo), è sufficiente la CILA;
- se l'intervento interessa le strutture, come un muro portante o un solaio da forare per la scala, serve la SCIA.
A Roma, in zona sismica, le aperture in muri portanti e nei solai richiedono anche un progetto strutturale firmato da un tecnico abilitato e il deposito presso gli uffici della Regione Lazio, secondo il Regolamento regionale n. 26/2020.
Le verifiche prima di iniziare
- Stato legittimo di entrambe le unità: ognuna deve essere conforme ai propri titoli, perché la fusione parte da lì. Una difformità in una delle due blocca o complica la pratica.
- Proprietà: per la fusione catastale le unità devono essere intestate agli stessi soggetti con gli stessi diritti. Se una casa è dei coniugi e l'altra di uno solo, va prima uniformata l'intestazione.
- Condominio e vincoli: la chiusura di un ingresso sul pianerottolo o le modifiche a parti comuni vanno verificate con il regolamento condominiale; negli edifici vincolati serve l'autorizzazione della Soprintendenza.
L'aggiornamento catastale
A lavori finiti si presenta all'Agenzia delle Entrate una variazione DOCFA con causale fusione: i vecchi subalterni vengono soppressi e ne viene costituito uno nuovo, con una nuova planimetria e una nuova rendita. Da quel momento l'immobile è un'unica unità anche ai fini fiscali.
Dopo i lavori: agibilità e tabelle millesimali
Chiusa la pratica edilizia e aggiornato il catasto, restano due passaggi:
- agibilità: per la nuova unità va presentata la segnalazione certificata di agibilità (SCA), che attesta sicurezza, igiene, salubrità e conformità degli impianti dell'abitazione così come risulta dopo la fusione;
- tabelle millesimali: in condominio vanno aggiornate le tabelle, ripartendo i millesimi delle unità accorpate sulla nuova unità, così che spese e quote di voto corrispondano alla situazione reale.
Aspetti da considerare
La fusione incide su utenze, tributi e, se si pensa di accedere ai bonus edilizi, sul conteggio delle unità ai fini dei limiti di spesa: le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate vanno verificate prima di avviare i lavori. È anche utile sapere che l'operazione si può invertire: un'unità fusa potrà in futuro essere di nuovo divisa, con il percorso descritto nella guida sul frazionamento.
Lo Studio Tecnico Marcantognini verifica lo stato legittimo delle unità, predispone la pratica edilizia, coordina gli aspetti strutturali e cura la variazione catastale finale. Richiedi un preventivo indicando indirizzo e tipo di collegamento previsto.
Dopo il sopralluogo ti indichiamo nel preventivo gratuito tempi, documenti necessari e costi della pratica.
Le informazioni hanno carattere generale. Per il tuo immobile serve una verifica dei documenti e dello stato dei luoghi.