Le tabelle millesimali stabiliscono quanto "pesa" ogni appartamento, negozio o box all'interno del condominio. Da quei numeri dipendono la ripartizione delle spese e il peso del voto in assemblea. Nei condomini romani, spesso costruiti molti decenni fa e trasformati nel tempo, capita di frequente che le tabelle siano assenti, incomplete o non più corrispondenti allo stato reale dell'edificio.
Cosa sono le tabelle millesimali
Il codice civile collega il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni al valore della sua unità immobiliare rispetto all'intero edificio (art. 1118 c.c.). Questo valore, espresso in millesimi, va indicato in un'apposita tabella allegata al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. c.c.). Il regolamento, con le relative tabelle, è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c.).
Oltre alla tabella generale di proprietà, di solito se ne predispongono altre per spese specifiche:
- scale e ascensore, ripartite per metà in base al valore e per metà in proporzione all'altezza del piano (art. 1124 c.c.);
- riscaldamento centralizzato, dove presente, insieme ai criteri di contabilizzazione dei consumi;
- parti destinate a servire solo alcune unità, come una scala o un cortile di uso esclusivo (art. 1123 c.c.).
Come si calcolano
Il calcolo parte da un rilievo dell'edificio e delle singole unità: superfici, destinazione d'uso, piano, esposizione, presenza di balconi, terrazzi o pertinenze. Ogni elemento viene ponderato con coefficienti tecnici per arrivare a un valore proporzionale coerente. Per questo è importante partire da rilievi e planimetrie aggiornati e non solo dai dati catastali, che non sempre corrispondono allo stato di fatto.
Quando si possono modificare
Dopo la riforma del condominio (legge 220/2012), l'art. 69 disp. att. c.c. prevede che le tabelle si modificano di regola all'unanimità. Basta però la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.) in due casi:
- quando i valori sono la conseguenza di un errore;
- quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio (sopraelevazione, incremento di superfici, aumento o diminuzione delle unità), il valore proporzionale anche di una sola unità risulta alterato per più di un quinto. In questo caso il costo della revisione è a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
È il caso tipico di un frazionamento o di una fusione di unità immobiliari: cambiando il numero e la consistenza degli immobili, le tabelle vanno adeguate.
Perché contano nella compravendita
Chi acquista un immobile in condominio dovrebbe conoscere i millesimi dell'unità: incidono sulle spese ordinarie e, soprattutto, sulle quote per lavori straordinari già deliberati o in programma. Tabelle mancanti o contestate possono generare controversie e rallentare le decisioni dell'assemblea. Rientrano quindi tra i documenti da controllare nelle verifiche tecniche prima del compromesso.
Il supporto dello studio
Lo studio redige nuove tabelle millesimali, verifica e revisiona quelle esistenti e le aggiorna dopo frazionamenti, fusioni o ampliamenti, partendo dal rilievo dell'edificio e producendo una relazione tecnica da sottoporre all'assemblea.
Dopo il sopralluogo ti indichiamo nel preventivo gratuito tempi, documenti necessari e costi della pratica.
Le informazioni hanno carattere generale. Per il tuo immobile serve una verifica dei documenti e dello stato dei luoghi.