Con il Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) è entrato nel Testo unico dell'edilizia l'art. 36-bis, una procedura di sanatoria più accessibile per le difformità "minori". È lo strumento che oggi permette di regolarizzare molte situazioni che emergono nelle verifiche prima di una vendita, senza dover dimostrare la cosiddetta doppia conformità piena.
Quali difformità si possono sanare
L'art. 36-bis del DPR 380/2001 riguarda:
- le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa (art. 34);
- gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA (art. 37);
- le variazioni essenziali (art. 32).
Restano invece soggetti all'accertamento di conformità ordinario dell'art. 36, con la doppia conformità piena, gli interventi eseguiti senza permesso di costruire o in totale difformità. Per le opere che richiedevano solo una comunicazione esiste la CILA tardiva.
I requisiti di conformità
La novità principale è la cosiddetta "doppia conformità asimmetrica". L'intervento deve essere conforme:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
- ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione.
L'epoca dell'intervento si dimostra con i documenti previsti per lo stato legittimo (titoli, planimetrie catastali, foto, atti). Se non è possibile, il tecnico la attesta sotto la propria responsabilità. Il Comune può subordinare la sanatoria a lavori di adeguamento o alla rimozione delle parti non sanabili.
Tempi e silenzio-assenso
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il Comune deve pronunciarsi entro 45 giorni, sulla SCIA in sanatoria entro 30 giorni. Decorsi i termini si forma il silenzio-assenso, ma il titolo produce effetti solo dopo il pagamento integrale dell'oblazione.
Se l'immobile è soggetto a vincolo paesaggistico, caso frequente a Roma, serve il parere vincolante dell'autorità di tutela, previo parere della Soprintendenza. La compatibilità paesaggistica può essere valutata anche per opere che hanno comportato aumento di superficie o volume. Durante questa verifica i termini del procedimento sono sospesi.
L'oblazione prevista dalla legge
- Permesso in sanatoria (parziali difformità e variazioni essenziali): doppio del contributo di costruzione, maggiorato del 20%; la maggiorazione non si applica se l'opera era conforme sia all'epoca della realizzazione sia alla data della domanda.
- SCIA in sanatoria: doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, da 1.032 a 10.328 euro, ridotto a un importo tra 516 e 5.164 euro se l'opera è conforme a entrambe le date.
Prima della sanatoria: le tolleranze
Non tutte le differenze rispetto al progetto sono abusi. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, l'art. 34-bis ammette tolleranze crescenti al diminuire della superficie: dal 2% per le unità oltre 500 mq fino al 6% per quelle sotto i 60 mq. Verificarle per prime può evitare una sanatoria non necessaria.
Come procedere a Roma
Il percorso parte sempre da un confronto tra stato di fatto e titoli edilizi, tramite accesso agli atti e rilievo. Lo studio verifica se la difformità rientra nelle tolleranze o nell'art. 36-bis, predispone la pratica in sanatoria e cura l'eventuale aggiornamento catastale. Se l'opera non è sanabile, valuta con il proprietario le alternative, come il ripristino. Per un quadro generale sugli abusi puoi leggere anche la guida su difformità e abusi edilizi.
Dopo il sopralluogo ti indichiamo nel preventivo gratuito tempi, documenti necessari e costi della pratica.
Le informazioni hanno carattere generale. Per il tuo immobile serve una verifica dei documenti e dello stato dei luoghi.