Prima di vendere, comprare o avviare dei lavori, la domanda decisiva è sempre la stessa: quello che c'è oggi corrisponde a quanto è stato autorizzato? Per rispondere servono i progetti originali e i titoli edilizi successivi, che si trovano negli archivi di Roma Capitale. Lo strumento per ottenerli è l'accesso agli atti.
Perché serve l'accesso agli atti
Dal 2020 il DPR 380/2001 (art. 9-bis) definisce lo stato legittimo dell'immobile: è quello risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione e dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento, integrati dagli eventuali titoli intermedi. Il decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha confermato questo impianto, ammettendo in certi casi di fare riferimento al solo ultimo titolo. In ogni caso, per dimostrare lo stato legittimo bisogna avere in mano i documenti: la visura e la planimetria catastale non bastano, perché il catasto ha finalità fiscali e non attesta la regolarità edilizia.
Ne parliamo nel dettaglio nella guida sullo stato legittimo dopo il Salva Casa.
Cosa si può richiedere
- Progetto originario: licenza edilizia, concessione o permesso con cui è stato costruito l'edificio, con i relativi elaborati grafici.
- Titoli successivi: varianti, concessioni, DIA, SCIA, CILA, autorizzazioni per interventi sull'edificio o sulla singola unità.
- Pratiche di condono: domande presentate con le leggi del 1985, 1994 e 2003 e l'eventuale concessione in sanatoria rilasciata.
- Agibilità o abitabilità, quando presente.
Chi può fare la richiesta
La legge 241/1990 riconosce il diritto di accesso a chi ha un interesse diretto, concreto e attuale collegato ai documenti richiesti. Hanno titolo il proprietario, il futuro acquirente con un preliminare o una proposta accettata, il condomino per le parti comuni, e il tecnico incaricato munito di delega. Chi non ha un interesse qualificato può vedersi respingere la domanda, soprattutto per atti che riguardano immobili di terzi.
Come funziona a Roma
A Roma i fascicoli edilizi si richiedono per due strade:
- Portale SIPRE di Roma Capitale (Sistema Informativo Prenotazione Archivio): da qui si prenota la consultazione sia dei titoli storici (licenze, concessioni, permessi, DIA) sia delle pratiche di condono edilizio, indicando i dati dell'immobile e, se noti, gli estremi della pratica.
- Municipio competente: per le pratiche presentate al Municipio, come le più recenti CILA e SCIA, si presenta la richiesta di accesso agli atti con la modulistica del Municipio.
La ricerca va impostata bene: indirizzo storico (le vie e i numeri civici possono essere cambiati), nominativo del costruttore o del primo intestatario, anno indicativo di costruzione. Dati incompleti allungano i tempi o portano a esiti negativi.
Tempi e costi
L'amministrazione deve concludere il procedimento entro 30 giorni: decorso questo termine senza risposta la richiesta si intende respinta e si può ricorrere.
Per la ricerca di ogni fascicolo nell'archivio di Roma Capitale sono dovuti i diritti di segreteria comunali, che variano in base al tipo di documento:
- fascicolo progettuale o DIA: 34,80 €;
- permesso di costruire: 1,60 €;
- certificato di agibilità: 1,60 €;
- fascicolo di agibilità: 15,00 €;
- pratica di condono: 20,00 €.
A questi importi si aggiungono i diritti di copia per gli atti di cui si chiede la riproduzione. Nella pratica, tra prenotazione e consultazione possono passare diverse settimane: conviene muoversi prima di firmare il compromesso.
Dopo la consultazione
Ottenuti i documenti, il tecnico confronta i grafici con lo stato di fatto, rilevato sul posto. Se emergono differenze si valuta se rientrano nelle tolleranze, se sono sanabili o se richiedono altri interventi: trovi un quadro nelle guide su difformità e abusi edilizi e sulle verifiche tecniche prima del compromesso.
Lo Studio Tecnico Marcantognini si occupa della ricerca e della consultazione dei fascicoli negli archivi di Roma Capitale e della successiva verifica di conformità. Richiedi un preventivo indicando l'indirizzo dell'immobile.
Dopo il sopralluogo ti indichiamo nel preventivo gratuito tempi, documenti necessari e costi della pratica.
Le informazioni hanno carattere generale. Per il tuo immobile serve una verifica dei documenti e dello stato dei luoghi.