Demolire un edificio esistente e ricostruirlo, magari più efficiente e sicuro, è un intervento sempre più frequente anche a Roma, soprattutto per villini, piccoli fabbricati e corpi accessori. La domanda da porsi all'inizio è sempre la stessa: si tratta di una ristrutturazione edilizia o di una nuova costruzione? Dalla risposta dipendono il titolo edilizio, gli oneri e i limiti da rispettare.
Quando è ristrutturazione edilizia
Il Testo unico edilizia (DPR 380/2001, art. 3, comma 1, lettera d), riformato dal decreto Semplificazioni del 2020, comprende nella ristrutturazione edilizia anche la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche diversi, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento antisismico, l'accessibilità, gli impianti e l'efficientamento energetico. Incrementi di volume sono ammessi solo nei casi previsti dalla legge o dagli strumenti urbanistici, ad esempio per la rigenerazione urbana.
Se l'intervento esce da questi confini, ad esempio con un aumento di volume non previsto da norme o piani, si ricade nella nuova costruzione.
Centro storico e immobili vincolati
Le regole cambiano per gli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio e, salvo diverse previsioni di legge e degli strumenti urbanistici, per quelli nelle zone omogenee A o assimilabili, che a Roma corrispondono in larga parte ai tessuti della Città storica. Qui la demolizione e ricostruzione è ristrutturazione solo se mantiene sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente, senza aumenti di volume. Fanno eccezione gli edifici in alcune aree tutelate a livello paesaggistico (artt. 136, comma 1, lettere c e d, e 142 del D.Lgs. 42/2004), per i quali valgono le regole generali, fermo restando l'obbligo di autorizzazione paesaggistica.
Quale titolo serve
- Permesso di costruire (art. 10, comma 1, lettera c): per la ristrutturazione che porta a un organismo diverso con modifiche della volumetria complessiva e, negli immobili tutelati, con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o caratteristiche planivolumetriche. Serve sempre per gli interventi qualificati come nuova costruzione. Approfondisci nella guida sul permesso di costruire a Roma.
- SCIA (art. 22): per la demolizione e ricostruzione che resta nella ristrutturazione edilizia senza rientrare nei casi dell'art. 10. Vedi la guida sulla SCIA edilizia.
- SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23): possibile in alcuni casi in cui sarebbe richiesto il permesso, con inizio lavori dopo almeno 30 giorni dalla presentazione.
A questi titoli si aggiungono, quando necessari, il deposito o l'autorizzazione sismica, l'autorizzazione paesaggistica e il nulla osta della Soprintendenza.
Le verifiche da fare prima
Il punto di partenza è lo stato legittimo dell'edificio: si può ricostruire solo ciò che è stato realizzato regolarmente o sanato. Volumi e superfici abusivi non possono essere "recuperati" con la ricostruzione. Servono quindi l'accesso agli atti, il confronto con lo stato di fatto e la verifica delle norme tecniche del PRG per la zona, che possono porre limiti propri.
Dopo i lavori
A fine lavori vanno presentati l'aggiornamento catastale, con la soppressione delle unità demolite e l'accatastamento del nuovo edificio, e la segnalazione certificata di agibilità.
Il supporto dello studio
Lo studio verifica lo stato legittimo, inquadra l'intervento tra ristrutturazione e nuova costruzione, sceglie il titolo corretto e segue la pratica fino ad accatastamento e agibilità. Se hai dubbi sul tipo di intervento, consulta anche la guida CILA o SCIA.
Dopo il sopralluogo ti indichiamo nel preventivo gratuito tempi, documenti necessari e costi della pratica.
Le informazioni hanno carattere generale. Per il tuo immobile serve una verifica dei documenti e dello stato dei luoghi.